武昌离汉口，只差一个杨园
当然，我们这里要说的是滨江。
江南VS江北，一场旷日持平之战
曾有江南操盘的同行玩笑说：武昌滨江隔江坐赏汉口江滩现成滨江丽景，武昌滨江照理应该比汉口滨江价值高。
图：汉口江滩天际线
何出此言？
因为同样是滨江，一直以来武汉滨江两岸的房价却未能平分秋色。
表：近10年滨江板块价格走势比对
无独有偶，首尔有一条江，叫“汉江”。汉江流经首尔，也分割成江北和江南。
图：韩国汉江夜景
江北自古以来是韩国的政治与经济、文化中心，旧时的皇宫、现在的总统府青瓦台，都在江北。江北的房子反而比江南便宜，江南的房价基本上达到了1平米10万元人民币的水准，而江北的房价，1平米只有5万元人民币左右，江北江南相差一倍。
图表来源：韩国《每日经济》
为什么繁华的江北，房价反而比江南便宜？
因为江北离北韩近，距离边境地区只有40公里，北韩军队南侵的话，不出一天便可以占领江北。而江南的汉江可以充当天然的军事防御，当年北韩军队越江南侵就因为汉江相隔，付出了很大的代价。
然而，上海也有一条江，叫“黄浦江”，黄浦江两岸，现在房价基本上趋同。
图：上海黄浦江夜景
但黄浦两岸早年间也有着天壤之差，“宁要浦西一张床不要浦东一间房”，这样广为流传的一句俚语，形象生动的形容了原来上海浦西与浦东的差距。后来江中轴的汤臣一品10万傲立魔都，然后是中粮一号等浦西涌起，这碗水才端平。
原因很简单，因为没有“敌人”。
那么武汉两大滨江的悬殊，这个“敌人”究竟是谁？
际遇拥江时代，江南地位的惊天一跃
对于江南而言，时间或许是敌人，亦是朋友。
作为一个与汉口滨江隔江对阵的板块，武昌滨江对于大部分人而言都不陌生。起步晚，是武昌滨江不争的事实，正是源于这份早期的固有印象，即便是经过将近十年的发展，人们对于这个板块还是停留在“铁路相隔、临江不亲江、拆迁速度慢、绿地单打独斗”这些点上。
图：武昌滨江全景
今时不同往日，随着城市能级的不断提升，武汉长江两岸一个进击的蓝图正破势而来。
——2017年武汉市政府工作报告中提出，武汉市将规划建设武汉长江主轴，全面规划长江市域段，重点围绕主城区段，划定建设面积约138.5平方公里（主城段），打造城市交通轴、发展轴、文化轴、生态轴、景观轴，努力建设世界级城市中轴文明景观带，武汉两岸开始全面进入“拥江时代”。
图：长江主轴《长江日报》新闻图
拥抱长江就是拥抱未来，这无疑是一场史无前例的城市大进阶。未来30年武汉由“长江主轴+四大”组成的“黄金十字”骨架愈渐强劲，主城重新“塑身”的两岸“线条”更为清晰。
图：武汉未来城市功能格局发展架构
沿着主轴数一数，一共6座长江大桥囊括了长江主轴的“主城段”区间，其中位于核心段的长江二桥与长江大桥之间的老牌汉口沿江、建设中的武昌滨江板块，共同晋升“超级滨江板块”，长度绵延二三十公里。
图：长江主轴市域范围段区划示意
但时间所亏欠的，时间也终将还给你。
江南的武昌滨江得益于长江主轴进度驱动，2018年5月19日武九铁路北环线搬迁协议签订仪式举行。
图：武九铁路环线拆迁《长江日报》新闻图
江南滨江铁道正式启动拆除，标志着曾在长江两岸中受制轨道限制，蒙受“背江”发展弱势的武昌滨江，正式从“背江”走向“面江”，进入拥江发展和价值冲高的快速通道，迎头追赶江北。
图：武九铁路环线拆迁前后空间发展推演
这意味着，两大滨江的互博也将渐起硝烟。
两岸争雄，杨园是制胜关键
在长江主轴的建设中，整个滨江沿岸必须打通连成一片。从板块格局上来看，长江是中间的分割线，未来将由江北汉口沿江板块、二七滨江板块，江南武昌滨江商务区、杨园板块共同组成长江主轴核心的滨江阵营。
图：长江主轴左岸大道&右岸大道
而长江的北岸已有后起的二七滨江板块与汉口沿江板块连成一片，但南岸仅武昌滨江商务区“半岸”，两大滨江对阵的量级目前并不太对等。
图：克而瑞武汉主城板块区划图
所以无论是在长江主轴“两岸齐飞”的主基调下，还是在城市继续“溯江北上”发展的过程中，杨园无疑都是江南滨江关键的“C位”。
图：滨江四板块2019年上半年板块均价（毛坯）
房价上，杨园或许还不是滨江阵营。地理上，杨园就是。
在市场的刻板印象里，武昌滨江商务区板块以一己之力，独撑一个江南滨江概念。但在武汉迎头上赶的“拥江时代”，有杨园，武昌滨江才是个一个完整意义上的板块。
事实上，武汉也不会忘记：武汉整个城市的发轫，一定程度上其实始于杨园。武汉两条铁路的“世纪跨江对接”，催生了杨园板块。
图：两江码头的火车轮渡路径
上世纪30年代，京汉铁路与粤汉铁路相继建成通车，但被长江天堑阻隔，后由詹天佑选定路径后，江岸火车站和杨园板块的武昌北站分别修建了两座铁路轮渡码头，以轮渡的形式承担火车过江业务。江北的京汉铁路和江南的粤汉铁路，在杨园通过“火车轮渡”连成一体。在武汉，在杨园，实现了中国南北交通大动脉的无缝连接。
图：1996年徐家棚火车轮渡战备演习再现当年情景（陆明祥摄）
图片来源：楚天都市报
不难看出杨园在上世纪的城市交通选址中就是要塞。如今，2小时过江的历史在杨园已成为故事，新的交通动能正呼啸而来。
图：杨园板块路桥干道
长江二桥、二七大桥两桥飞架；长江公铁两用隧道、二七路铁机路过江隧道（在建）贯通两岸；临江大道、和平大道、友谊大道三条大道畅行无阻；2018年通车的7、8号线再次将长江两岸的距离缩短，仅需4分钟，不知不觉中就能穿行浩浩长江天堑。预计于2021年通车的5号线也将打通并连接武昌沿江多个核心，杨园将重回当年“铁路时代”枢纽的重要交通地位。
图：杨园板块轨交
纵然如此，也有人说杨园生不逢时，有人说杨园恰逢其时。
说生不逢时的，大多是觉得杨园虽然交通升级的风头无二，但没有相邻的武昌滨江商务区那样的“商务高配”能级，没有对岸二七滨江那么多的大牌房企共抬台区域价值。可如果你持续关注过这个区域，会发现它作为“环核居住带”唯一一个位于长江主轴重点发展区，且承接武昌、青山两大滨江商务区中间过渡的板块，资产复合增长的涨势并不逊色。
图：环核居住带之杨园
杨园生而逢时，它正肩负着大武汉跃升为“世界设计之都”的历史使命，步入大武汉“拥江时代”的发展快车道。
——根据政府的最新规划，杨园整体规划将打造成“工程设计之都”。充分发挥铁四院勘测设计行业龙头企业的优势和影响力，规划投资400亿元建设总建筑面积达392.5万平方米、集产业上下游和配套支持为一体的工程服务产业集聚园区。
图：武昌滨江规划示意图
目前，规划方案已上报市规划部门中期检查，杨园片武船一分厂、纺器村等2个项目征收收尾和铁四院片、国棉二厂片等2个项目征收前期工作正在加紧推进，中国铁建高铁及新型轨道交通工程设计产业园项目已顺利落户。
图：杨园设计之都效果图
这些看得见的动作，正在为这片低调已久的板块揭开“面纱”。当面纱落下，人们将这片区域看得真切的时候，杨园这艘巨轮早已扬帆“入江”。